3 или 5 лет налог на недвижимость

Предлагаем информационную консультацию по теме: "3 или 5 лет налог на недвижимость" с профессиональными комментариями и выводами. Не на все вопросы можно ответить в статье однозначно. Поэтому, если необходима индивидуальная консультация, то обращайтесь к дежурному юристу.

Что лучше — дарение или купля-продажа? Как снизить налог

Очень часто в компанию СПИК недвижимость обращаются за грамотной консультацией по снижению налога при продаже квартиры, при дарении. Что лучше — дарение или купля-продажа? И часто мы слышим версию, что если подарить квартиру бывшему собственнику, то это позволит избежать налог при продаже. Мол, бывший собственник ранее владел много лет этой недвижимостью, если ему вернуть жилье, то потом при продаже он платить налог не будет по закону, предусматривающему освобождение от уплаты налога по истечении владения более 5 (в некоторых случаях 3) лет!

К сожалению, это не так. Во-первых, свое право собственности предыдущий владелец прекратил. И после дарения недвижимости ему обратно у него возникает НОВОЕ право собственности (т.е. как минимум для освобождения от уплаты налога при последующей продаже нужно ждать 3 года, а иногда и 5 лет). Во-вторых, теперь он должен уплатить налог равный или даже больше, чем заплатит текущий собственник при продаже (у него возникает налог одаряемого, если он не близкий родственник, и налог от продажи этого недвижимого имущества с максимальным вычетом в 1 млн).

В чем разница между продажей и дарением?

Итак, существенная разница между куплей-продажей и дарственной – в первом случае налоги платит продавец, а во втором — одаряемый. Кроме того, есть перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога с подаренного им имущества.

В этот список входят:

  1. Дедушки с бабушками и родные внуки;
  2. Родители и дети;
  3. Родные братья и сестры.

Оформленная дарственная между этими категориями родственников освобождает одаряемого от уплаты налога. В остальных случаях налог платится, от него не освобождаются даже пенсионеры, если они не входят в указанный выше перечень.

Обратите внимание, что дарение от прабабушки правнуку не освобождает от уплаты налога (письмо Минфина от 24 июля 2019 г. N 03-04-05/55239), и теща, зять, свекры тоже не являются друг другу близкими родственниками (письмо Минфина от 9 января 2014 г. N 03-04-05/18)

Для справки! Если одаряемый не является совершеннолетним, налог за него выплачивают отец с матерью или опекуны (ст.ст. 27, 28 ГК РФ)

Кроме того, нужно учитывать, что от остальных лиц облагаются налогом следующие виды подарков:

  • недвижимость;
  • автомобиль и другие транспортные средства;
  • ценные бумаги, доли, паи.

Остальные подарки налогом не облагаются, независимо от того, в денежной форме они сделаны или в натуральной. Это закреплено положениями п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Также не уплачиваются налоги с подарков, сделанных субъектами предпринимательской деятельности (организациями и ИП), если их сумма не превышает 4 т.р. в год (ст.ст. 216, 217 НК РФ). Если из размер больше, налогооблагаемая база учитывается без этих 4 т.р.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Не платить налог с продажи жилья менее 5 лет в собственности можно только в том случае, если собственник докажет факт отсутствия прибыли — квартира была продана за цену, меньшую чем за нее было изначально уплачено. Налоговая декларация в этом случае все равно подается, несмотря на то, что налог равен нулю. Гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученные по сделкам — предоставить налоговым органам копии договора купли-продажи.

Граждане имеют право зачислить налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже. Данный способ походит тем, у кого сохранилось право на получение вычета при покупке жилья. Размер налогового вычета в 2019 году равен 260 тыс. рублей — именно такую сумму государство вернет за покупку недвижимости стоимостью более 2 млн. рублей. Налогоплательщик может уменьшить сумму вычета на тот НДФЛ, который он обязан заплатить.

Петрова приобрела квартиру за 3 млн. рублей. Налоговый вычет она не использовала. В этом же году она продает квартиру за 4,1 млн. рублей. Расчет производится следующим образом: доход от сделки составляет 1,1 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 143 тыс. рублей. Однако, так как налоговый вычет не использовался можно произвести взаимозачет — Петрова ничего не выплачивает в бюджет, а сумма налогового вычета уменьшается на 143 тыс. рублей. К возврату остается 117 тыс. рублей.

Если нет права на вычет при покупке жилья, можно уменьшать начисленный налог с помощью социальных вычетов (на лечение, учебу детей). Если часть вычета уже получена, можно заявить к взаимозачету остаток. Данная мера доступна только гражданам-резидентам.

Кто освобождается от уплаты налога с продажи?

Налоговое законодательство не предусматривает каких-либо льгот или ограничений при уплате НДФЛ за продажу квартиры. Независимо от социального или экономического статуса, граждане и нерезиденты РФ обязаны произвести отчисления в бюджет в случае получения дохода от сделок с недвижимостью.

НДФЛ обязаны выплачивать все, независимо от материального обеспечения и возраста. Пенсионеры также не освобождаются от уплаты налога, если имущество находилось в собственности менее установленного срока. Налог для пенсионеров рассчитывается по установленной ставке — 13%.

Освобождаются от уплаты налога, только граждане, владеющие имуществом больше минимального установленного срока.

А как снизить размер налогов?

Если платить придется, в таком случае снизить размер налогов можно за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Есть мнение, что можно существенно снизить выплату, если не указать в дарственной стоимость квартиры. В таком случае можно рассчитывать выплату, исходя из любой официальной оценочной стоимости, а именно кадастровой, инвентаризационной, или оценочной рыночной, установленная оценщиком. И вот это якобы налоговая должна учитывать.

К слову, налоговая никому не должна, это ей все должны, даже добросовестные плательщики. Это не верно, потому что при подаче декларации плательщик обязан представить:

  1. Договор дарения;
  2. Правоустанавливающий документ;

При получении документов, ФНС обязательно посмотрит кадастровую стоимость в Едином государственном реестре недвижимости. То есть, учитывается именно кадастровая стоимость, а не то, что одаряемый захочет представить в налоговую. Но даже если в договоре указать рыночную стоимость (стоимость имущества по оценке сторон), размер налога рассчитывается с кадастровой стоимости недвижимости (статья 214.10 НК РФ):

Порядок уплаты налога с продажи квартиры в 2018 году

Чтобы разобраться с порядком расчета и уплаты налога подробнее, надо знать условия при продаже:

  1. срок владения (менее 3 или 5 лет);
  2. кадастровая стоимость продаваемого объекта;
  3. применяемая льгота при расчете налога.

По первому пункту всё предельно ясно: если бы жилплощадь была в собственности давно, то и вопрос о налоге не стоял бы.

Кадастровая стоимость нужна для правильного расчета налога. Дело в том, что с 1 января 2016 года введено в действие положение пункта 5 статьи 217.1 Налогового кодекса. Согласно этому пункту жилой объект не может быть продан по цене, ниже 70% кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Налог на дарение имущества в казахстане

Эту меру правительство вынуждено было ввести для предотвращения мошенничества с налогами во время продажи жилых помещений. Не секрет, что многие продавцы сознательно занижали стоимость проданной недвижимости в договоре купли-продажи с целью ухода от налогов. Теперь же можно продать жилье хоть за рубль, но расчет налога с продажи квартиры будет произведен по кадастровой стоимости.

Если же цена продажи квартиры выше рассчитанной по кадастровой стоимости, то налог считается с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Встречаются случаи, когда кадастровая стоимость у объекта отсутствует. Тогда закон разрешает считать налог по фактической сумме продажи.

Покупателям жилья, которые еще не использовали свое право на имущественный налоговый вычет, тоже не выгодно занижать цену в договоре купли-продажи, так как вычет будет предоставлен на сумму, указанную в этом документе.

В пункте 6 статьи 217.1 Налогового кодекса также предусмотрены права регионов снижать вплоть до нуля как сроки владения продаваемого жилья, так и минимальную величину кадастровой стоимости.

То есть, 5 лет владения могут быть снижены и до 4 лет, и до 1 года, и даже до нуля лет. Точно также могут снижаться и проценты кадастровой стоимости, ниже которой нельзя продавать жилплощадь для расчета налога. Поэтому, прежде чем рассчитывать налог с продажи квартиры в 2018 году, надо поинтересоваться в местной налоговой инспекции о величине этих показателей.

И третья группа сведений, которые необходимо знать продавцам жилья, — это льготы, предоставляемые государством при продаже квартиры. Таких льгот две и обе они предусмотрены статьей 220 Налогового кодекса:

  • имущественный налоговый вычет;
  • метод «доход минус расход».

Имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей в налоговый период предоставляется не на объект, а налогоплательщику. Это означает, что в течение календарного года (налоговый период) гражданин может продать несколько объектов жилой недвижимости, но общая сумма вычета будет не более 1 миллиона рублей. Если квартира находится в общей совместной собственности, то вычет на обоих супругов не должен превышать 1 миллиона рублей.

Немного другая ситуация с долевой собственностью на жилье: если все доли продаются как единый жилой объект одним договором купли-продажи, то миллионный вычет делится на каждого дольщика пропорционально этим долям.

Если же продажа каждой доли оформляется отдельным договором, то право на 1 миллион вычета имеет каждый владелец доли. Даже если все доли продаются одному покупателю. А если сумма продажи жилья (или доли) получится менее 1 000 000 рублей, то имущественный вычет будет предоставлен по фактической выручке.

ПРИМЕР 3. Пирогов И.А. получил в наследство квартиру в 2016 году кадастровой стоимостью 2 100 000 рублей. В конце 2017 года он эту квартиру продал за 1 250 000 рублей. Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, надо, так как не прошло еще 3 лет со дня владения. Расчет будет такой:

  • нижняя планка по кадастровой стоимости: 2 100 000 * 0,7 = 1 470 000 рублей;
  • сумма, с которой надо вести расчет налога: 1 470 000 рублей (потому что сумма продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости);
  • сумма налога: 1 470 000 – 1 000 000 = 470 000 * 0,13 = 61 100 рублей.

ПРИМЕР 4. Носов П.О. купил домик в 2016 году кадастровой стоимостью 540 000 рублей. В 2017 году продал его за 600 000 рублей. Сумма продажи дома выше полной кадастровой стоимости, поэтому последняя не берется во внимание. Расчет налога: 600 000 – 1 000 000 = — 400 000 = 0. В данном случае льгота предоставлена в размере полной суммы дохода и налог отсутствует.

Следующий вид льготы при продаже жилья: уменьшение дохода от продажи на сумму расхода по приобретению этого объекта (метод «доход минус расход»). Законодательство разрешает при расчете налога использовать данные о приобретении проданного жилья. В наличии должны быть все финансовые документы, подтверждающие затраты на покупку.

Этот метод нельзя использовать, если затрат на приобретение не было (приватизация, наследство, подарок, получение по договору пожизненной ренты) или потрачены не собственные средства (например, материнский капитал). Ипотечный кредит относится в этом случае к собственным средствам, если он погашался за счет ресурсов налогоплательщика.

ПРИМЕР 5. Солнцев С.Ю. купил дом за 1 500 000 рублей и сохранил банковскую выписку, а также расписку прежнего владельца дома на получение наличности. Потом последовала продажа этого жилья за 1 700 000 рублей. Закон предоставляет продавцу право выбора метода расчета налога:

  1. Вариант с имущественным вычетом: 1 700 000 – 1 000 000 = 700 000 * 0,13 = 91 000 рублей;
  2. Вариант «Доход минус расход»: 1 700 000 – 1 500 000 = 200 000 * 0,13 = 26 000 рублей.

Второй метод для Солнцева оказался более выгодным, он экономит для семейного бюджета 65 000 рублей (91 000 – 26 000).

Когда платится налог с продажи квартиры

По налоговому законодательству все продавцы жилья делятся на две большие группы:

  1. те, кто не обязан отчитываться перед государством за действия со своими квартирами, комнатами или домами;
  2. кого государство обязывает давать отчет о продаже своего жилья.

К первой группе относятся граждане, владеющие своим жилым помещением более определенного срока. Срок этот указан в Налоговом кодексе: если жилье получено в собственность до 1 января 2016 года, то это 3 года или 36 месяцев непрерывного владения. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет (60 месяцев владения).

Трехлетний период оставлен только для тех владельцев, которые получили свое жилое помещение в процессе приватизации, в порядке наследования или дарения от близких родственников. Сюда же относится и получение жилья по договору пожизненной ренты.

ПРИМЕР 1. Дьяконов В.А. купил квартиру и получил свидетельство на право владения ею от 5 марта 2014 года. В феврале 2018 года он эту квартиру продает. Так как квартира куплена до введения нового закона, то срок владения должен быть не менее трех лет. Считаем: 2014 год — 10 месяцев, 2015 год — 12 месяцев, 2016 год — 12 месяцев. В 2017 году уже было более 36 месяцев, значит, при продаже жилья в 2018 году Дьяконов не обязан отчитываться о продаже и платить подоходный налог с продажи квартиры.

Во вторую группу входят те граждане, которые продали жилье, находящееся в их собственности менее утвержденного законом срока.

ПРИМЕР 2. Сердокову П.И. придется заплатить налог при продаже квартиры, полученной по наследству, так как право собственности он получил в сентябре 2016 года, а продал в январе 2018 года: то есть, не исполнилось еще 3 лет владения наследной жилплощадью.

Заключение

Законом предусмотрены случаи, когда дарственная позволяет уйти от налога при отчуждении имущества. Допускается это, если сделка оформляется между близкими родственниками. В остальных случаях придется платить налог. Иногда выгоднее бывает продать недвижимость за 70% кадастровой стоимости и дополнительно получить вычет в 1 000 000 рублей, чем подарить и одаряемому платить налог с полной кадастровой стоимости. Так как вопрос стоит об уменьшении размеров налога, стоит обратиться к специалистам СПИК недвижимость за сопровождением сделки, ведь в некоторых случаях можно добиться существенных снижений.

Читайте так же:  Объектом налогообложения земельным налогом является

Срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ, снижен с 5 до 3 лет

newlight / Depositphotos.com

В настоящее время доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от НДФЛ, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика более пяти лет (за исключением некоторых случаев, для которых минимальный срок владения составляет три года) (Федеральный закон от 26 июля 2019 г. № 210-ФЗ).

Согласно принятым поправкам с 2020 года налогоплательщики, реализующие свое единственное жилье, которым владели не менее трех лет, освобождаются от уплаты НДФЛ. Освобождение действует и в том случае, если не более, чем за 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье налогоплательщик приобрел новую недвижимость.

Поправки распространяются также на земельный участок, на котором находится жилое помещение, и расположенные на этом участке хозяйственные постройки и сооружения.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Читайте так же:  Декларация 3 ндфл не печатается
Видео (кликните для воспроизведения).

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Как рассчитать налог при продаже квартиры в 2018 году

В первые месяцы наступившего года возникает много вопросов у граждан, продавших свое жилье в прошлом году:

  • надо ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году;
  • если надо, то в какой сумме;
  • есть ли какие-либо льготы при расчете налога;
  • надо ли заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Ответы на эти и другие вопросы вы узнаете из нашей статьи.

Связь между налогом на доход и сроком владения недвижимостью

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет. Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, чтобы избежать уплаты 13% от полученного дохода в ФНС, вам придется отложить продажу на 5 лет (до 2021 года, как минимум). Однако есть опять небольшие исключения.

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

  • Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
  • Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
  • Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Если продать квартиру раньше 5 лет, какой налог возьмут?

Продавец-налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ, если недвижимость, которую он продает, подходит под данные условия:

  1. Приобретена по договору купли-продажи или долевого участия, перешла по наследству или получена в дар от близких родственников или иных лиц.
  2. Право собственности зарегистрировано после 1 января 2016 года.

В 2019 году налоговая ставка на доходы при продаже квартиры составляет 13%. Доход рассчитывается следующим образом: из суммы полученной за продажу жилья вычитается ее первоначальная стоимость. Например, если квартира была куплена за 2 млн. рублей, а продана за 5 млн. — доходом от сделки считается 3 млн. рублей. Из этой суммы должен быть удержан налог.

Читайте так же:  Как узнать какой налог платит ип

Продажа квартиры более 5 лет в собственности: налог 2019 года

Если квартира находится в собственности налогоплательщика более пяти лет, платить НДФЛ при ее продаже не нужно. При этом не важно каким образом недвижимость перешла в собственность продавца.

Иванов приобрел квартиру в 2013 году и решил продать ее в 2019 году. Так как собственность была зарегистрирована до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет 3 года — налог за продажу платить не нужно. После завершения сделки купли-продажи, гражданин покупает новую квартиру. Теперь для того, чтобы продать имущество, приобретенное в 2019 году и не платить НДФЛ, собственнику придется подождать наступления минимального срока — 5 лет.

Последние новости и изменения

В. Путин поручил снизить минимальный срок владения квартирой, после которого при ее продаже не будет взыскиваться налог, до 3-х лет. По мнению президента, данная мера справедлива, если речь идет о продаже единственного жилья. Данная мера вошла в список поручений по итогам форума «Деловая Россия», состоявшегося в начале февраля 2019 года.

Изменения в налоговом законодательстве, касающиеся НДФЛ за продажу квартиры коснулись также нерезидентов РФ — граждан, которые проживают на территории России менее 183 дней в году. Ранее налоговая ставка при продаже жилой недвижимости для нерезидентов составляла 30%. При этом срок владения квартирой не имел никакого значения.

В соответствии с Федеральным законом от 27.11.2018 № 424 нерезиденты освобождаются от уплаты налога, если квартира находилась в собственности более 5/3 лет. Если же нерезидент захочет продать собственность до истечения минимального срока, налоговая ставка составит 13%.

Налог на продажу квартиры в собственности до 3 лет и больше

Основной источник дохода для бюджетов страны всех уровней – это налоги. Их обязаны платить все: физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

При получении денег от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц (если собственник проживает на территории страны не менее 183 календарных дней из 365 дней, если менее – налог составит 30%). Срок уплаты: до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность, нужно обязательно подать декларацию в налоговую службу, а оплатить этот налог – до 15 июля следующего за продажей имущества года.

В определенных ситуациях можно вовсе не платить этот налог, или воспользоваться налоговыми льготами. Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь вам сохранить приличную сумму при подаче декларации в ФНС.

Обращаем Ваше внимание, что использование вычетов, при учете которых платить налог не потребуется, не освобождает Вас от обязанности подать декларацию. Если Вы не подадите декларацию, вычеты не будут применены и Вам придет уведомление об уплате налога.

Сколько придется заплатить налогов?

Размер налогов составляет:

  • 13% — если одаряемый является резидентом РФ;
  • 30% — если он не является резидентом РФ (п.2 ст.207, п.п. 1, 3 ст.224 НК РФ).

Для справки! По закону, если гражданин РФ в течение года проживает 183 дня и более за пределами страны, он считается нерезидентом.

Важно учитывать эту особенность. Особенно она актуальна, если происходят сделки дарения между близкими родственниками, но одаряемый часто проживает за границей. По здравому смыслу логично, что сын или отец, который 3 года живет где-то далеко за пределами РФ не перестают быть теми же сыном и отцом. Соответственно, если следовать логике, ставка налогообложения по договору дарения составляет 0%.

Но в ФНС далеко не всегда считают именно так. Ее сотрудники полагают, если одаряемый близкий родственник не является резидентом РФ, проживает большую часть времени за границей, значит и налоговая ставка максимальная – 30%. Некоторые налоговые органы считают, что избежать ее можно, если одаряемый снова восстановит статус резидента и только тогда на него оформят дарственную. Но это время и дополнительные расходы.

Споры на этот счет стали причиной разъяснения Министерства Финансов РФ от 5 февраля 2018 г. N 03-04-05/6634. В нем ведомство обратило внимание, что гражданство сторон или статус резидента РФ значения не имеют, нельзя на этом основании устанавливать дифференцированные ставки. В соответствии с этим налоговая ставка между близкими родственниками, независимо от их гражданства или статуса резидента РФ, составляет 0%. Если в налоговом органе считают по-другому, обращайтесь за помощью жилищного юриста.

Важно знать! Доход гражданина иностранного государства, не являющегося налоговым резидентом России, в виде стоимости полученной от близкого родственника в порядке дарения квартиры не облагается НДФЛ.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры

Продажа квартиры — это сделка, направленная на получение прибыли. Когда участники сделки заключают договор купли-продажи, продавец передает покупателю жилую недвижимость взамен получения денежных средств. В связи с особенностью рынка недвижимости зачастую цена, которая была уплачена за квартиру ранее, меньше стоимости полученной продавцом прибыли. Именно из этой разницы налогоплательщик обязан выплатить НДФЛ.

В налоговом законодательстве существует такое понятие, как минимальный срок владения имуществом. Если квартира находится в собственности налогоплательщика больше установленного срока — налог с продажи жилья платить не нужно (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Существует два минимальных срока:

  • 3 года;
  • 5 лет.

Минимальный срок владения в 3 года установлен для недвижимости:

  • право собственности по которой зарегистрировано до 2016;
  • перешедшей по наследству;
  • полученной в подарок от близкого родственника;
  • приобретенной по договору пожизненной ренты.

Если продается квартира, которая отвечает данным требованиям — платить налог не нужно.

Документы при продаже квартиры с налогом

Основным документом отчетности при продаже квартиры с налогом является налоговая декларация формы 3-НДФЛ. Заполняет ее сам продавец жилья. Допускается несколько вариантов оформления этого отчета:

  • в электронном виде (через Личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС);
  • на бумажном носителе при распечатке из специальной программы «Декларация 2017»;
  • на специальных бланках, предоставляемых налоговой инспекцией.

Налоговое законодательство позволяет несколько способов для сдачи декларации в инспекцию:

  • личное посещение налогового органа по месту жительства. Занимает много времени, потому что обычно в период декларационной кампании у налоговых инспекторов образуются очереди. Зато беседа с инспектором позволяет оперативно исправить возможные ошибки и предоставить недостающие документы;
  • сдать через Личный кабинет с электронной подписью. Быстро и эффективно, но отсканированные документы должны отвечать определенным требованиям: высокое качество и читабельность в любой части документа, даже на печатях, но в то же время, документы не должны быть очень «тяжелыми» и занимать не более указанного размера в мегабайтах;
  • поручить сдачу декларации доверенному лицу, оформив нотариально заверенную доверенность;
  • отправить по почте с подробной описью вложения. Этот способ можно применять, если до окончания срока сдачи декларации есть достаточно времени.
Читайте так же:  Уплата налога в пенсионный фонд ип

В жизни часто случаются ситуации, когда в течение одного налогового периода (календарного года) граждане продают старое жилье и покупают новое. Возникает так называемый налог на куплю-продажу квартиры: налогоплательщик использует два вида вычета: на продажу (1 миллион рублей) и на покупку (2 миллиона рублей). На оба вычета надо составить одну декларацию и может получиться так, что будет продажа квартиры без налога: сумма налога перекроется имущественным вычетом на покупку нового жилья.

ПРИМЕР 6. Мордвинов И.П. в апреле 2017 года продал квартиру за 2,8 миллиона рублей, добавил немного своих накоплений и приобрел новый дом за 3,2 миллиона рублей. В 2018 году он оформил и сдал налоговую декларацию, включив в нее данные по продаже квартиры и покупке дома. Иван Петрович воспользовался двумя налоговыми имущественными вычетами: 1 миллион за квартиру и 2 миллиона за дом:

  • расчет налога по квартире: 2 800 000 – 1 000 000 = 1 800 000 * 0,13 = 234 000 рублей;
  • вычет по приобретенному дому: 2 000 000 * 0,13 = 260 000 рублей.

Налог на доход от продажи квартиры перекрывается имущественным вычетом на покупку дома (260 000 – 234 000), поэтому Мордвинову не только не придется перечислять налог, но он еще и получит на банковский счет остальные 26 тысяч рублей.

Сроки сдачи декларации и уплаты налога

Срок сдачи декларации для налогоплательщиков, продавших свою жилую недвижимость в течение 2017 года, заканчивается 30 апреля 2018 года. Эта дата приходится на понедельник, поэтому никаких переносов не будет. Оставлять на последний день сдачу отчета не рекомендуется, так как никогда нет уверенности, что декларация составлена безупречно и будет принята с первого раза.

Если при расчете в декларации получается сумма налога с продажи, то она должна быть перечислена не позднее 15 июля 2018 года.

Независимо от того, выходит при расчете налога сумма к перечислению в бюджет, или налоговая декларация получается нулевой, отчет надо сдать в инспекцию не позднее установленного срока.

Если же сроки нарушены, то налогоплательщика ждут штрафные санкции:

  • Штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Тут есть нижняя (не менее 1 тысячи рублей) и верхняя границы (не более 30 % от суммы налога) величины штрафа.
  • За просрочку уплаты налога тоже налагается штраф в размере 20% от суммы налога.

Будьте внимательны и не допускайте потери денег из-за нарушения сроков сдачи 3 НДФЛ и уплаты налога, потому что это в ваших же интересах.

Продажа квартиры менее 5 лет в собственности

При продаже квартиры граждане обязаны уплатить в бюджет налог в размере 13% от суммы полученного дохода. Освобождаются от уплаты налога только в том случае, если жилье зарегистрировано в собственности больше установленного минимального срока — 3 года или 5 лет (в зависимости от условия приобретения продаваемой квартиры).

Налог на доход от продажи недвижимости обязаны выплачивать все категории граждан, в том числе и нерезиденты РФ. Льгот или ограничений не предусмотрено.

В феврале 2019 года на форуме «Деловая Россия» В. Путин поддержал инициативу снижения минимального срока владения имуществом с 5 до 3-х лет. Президент дал поручение Правительству РФ подготовить изменения в законодательство, в соответствии с которыми при продаже единственного жилья, находящегося в собственности более трех лет, граждане освобождаются от обязанности уплачивать НДФЛ.

Собственник вправе не выплачивать налог, если продажа имущества не принесла ему материальной выгоды — он продал квартиру за ту же или меньшую стоимость. Если налогоплательщик не воспользовался правом на имущественный вычет при покупке, он может полностью или частично зачесть налог к возврату в счет начисленного за продажу.

Налоговый вычет для продавца квартиры

При продаже квартиры, бывшей в собственность менее 3 лет (а в указанных выше случаях и 5 лет), при отсутствии особых обстоятельств, 13% от вырученных денег все же придется отдать государству. Принимайте этот момент во внимание при планировании бюджета.

При этом размер налога с продажи квартиры меньше 3 лет бывшей в собственности можно изменить в свою пользу совершенно законными путями.

Отметим, что для приобретателя квартиры возможность возврата ранее уплаченного налога ограничена определенной суммой (налог от суммы в 2 млн рублей) и воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год.

Сумма вычета для продавца ограничена на выбор: или суммой в 1 000 000 рублей или подтвержденными документально расходами на приобретение продаваемого имущества (договор, расписки/платежки, акт приема-передачи имущества и др.).

Итак, существует два пути уменьшения суммы, которую придется уплатить в ФНС:

  • Налоговый вычет на 1 млн рублей (уменьшает размер облагаемой налогом суммы)
  • Вычет, равный расходам продавца на процесс покупки

Налоговый вычет в первом варианте сокращает размер декларируемого дохода на 1 млн рублей, и получить его можно в следующих случаях:

  1. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 5 лет (для жилья, купленного после 2016 года)
  2. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 3 лет (для жилья, купленного до 2016 года, а также при уже упомянутых особых условиях)

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается

при этом необходимо обязательно заполнить декларацию

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается, но при этом необходимо обязательно заполнить декларацию. Для жилья, купленного после 2016 года, действует ограничение налогооблагаемой базы в 70% кадастровой стоимости, подробнее об этом мы дали разъяснения в нашей статье про налогообложение с 2016 года>>

Что касается налогового вычета в объеме тех сумм, которые были затрачены ранее на приобретение жилья, в налоговой службе вам понадобится подтвердить каждую затраченную цифру соответствующей справкой или договором.

Знание актуального налогового законодательства, грамотно заполненная и вовремя поданная в ФНС декларация 3-НДФЛ – и сумма, которую вы платите государству, становится меньше.

Внимание!

Видео (кликните для воспроизведения).

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Источники

3 или 5 лет налог на недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here